토지 건물 공급시 공급가액 안분계산

건물 공급시 공급가액 안분계산

(1) 의의

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물·기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 토지의 공급에 대하여는 면세하고 나머지 건물 등의 공급가액에 대하여만 과세되는 바, 일반적으로 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 일괄하여 공급가액을 정하는 경우가 많고 각각의 가액을 구분하여 정하는 경우는 그리 많지 않은 경우가 대부분이며, 이를 구분하여 공급가액을 정하는 경우에도 객관적인 가격산출은 더욱 어려운 것이다. 따라서 이러한 경우에 전체 거래가액 중 과세되는 건물 및 기타구축물의 공급가액 해당분만을 구분하는 계산방법을 법으로 규정하고 있는 것이다.

(2)토지 · 건물가액이 구분된 경우(실지거래가액이라 함)

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다(부법 29 ⑨, 부령 64).

여기에서 실지거래가액이라 함은 시가와는 개념이 다름에 유의하여야 한다. 즉, 시가란 특수관계가 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격인 데 반하여 실지거래가액이라 함은 거래 당사자간의 합의에 의한 가액을 말한다고 할 수 있다. 예를 들면 A제품의 시가가 20,000원이지만 에누리에 의하여 19,000원에 공급하였다면 실지거래가액은 19,000원인 것이다.

따라서 실지거래가액으로 보는 「토지가액과 건물 및 기타 구축물의 가액이 구분된 실지거래가액이 있는 경우」라 함은 과세관청에서는 "당사자간에 실지로 거래된 건물가액으로 매매계약서, 세금계산서 등 관련증빙자료에 의하여 객관적으로 입증될 수 있는 거래가액"으로 해석하고 있으며(재부가 22601-123, 1992.8.11, 서면3팀-351, 2005.3.14),

판례에서는 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시가 되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 본다(같은 취지：대법원 93누18914, 1995.2.24).

또한 비록 매매계약서상에는 토지의 가액과 건물 등의 가액이 구분표시되어 있지 않다 하더라도 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약서 체결 전에 계약당사자간에 건물가액 및 토지가액을 합의한 사실이 관련증빙 등에 의하여 확인할 수 있는 경우로서, 구분된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 보아 공급가액을 계산할 수 있다(부가 46015-691, 1993. 5.15).

따라서 부동산을 공급하고 계약서 등에서 토지가액과 건물 등의 가액을 구분표시하여 거래하였거나 상기의 해석과 같이 계약서 등에 구분표시되지 않았다 하더라도 관련증빙 등에 의하여 확인되고 그 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 곧 실지거래가액이 되는 것이다.

문제는 계약상 면세되는 토지부분의 가액을 부당하게 고가로 명시하고 과세되는 건물가액을 심히 저가로 명시한 경우 이를 실지거래가액으로 인정할 것인가이다. 만일 전술한 일반적인 공급가액의 계산에서와 같이 건축비 등 상당액과 토지의 취득가액 등을 종합 비교하여 현저히 낮은 대가로 인정되는 경우에는, 공급가액이 불분명한 것으로 보아 공급가액 안분계산에 의하여 공급가액을 과세관청에서는 산출하고 있음에 유의하여야 한다.

(3) 토지·건물가액을 안분계산 하여야 하는 경우

1) 안분계산 대상

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타구축물을 함께 공급하는 경우 실지거래가액(토지·건물이 구분되는 경우를 말함)을 공급가액으로 함이 원칙이나 다음 중 어느 하나에 해당되는 경우에는 다음 2)와 같이 공급가액을 안분계산한다(부법 29 ⑨, 부령 64).

① 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

② 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 다음 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우

Note ②의 경우 2019.1.1.이후 공급분부터 적용

2) 안분계산 방법

① 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

다만, 감정평가가액[부가가치세법시행령 제28조에 규따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자가 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

② 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

③ ① 및 ②의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

(4) 계약서상 건물가액은 없는 것으로 할 경우

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서상에 토지 및 건물가액을 구분표시하되, 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 양도받은 건물을 철거한 경우, 매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있고, 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 건물의 공급가액은 '0원'이고, 이에 해당하지 않는 경우에는 실지거래가액을 안분계산하는 것이다. 다만, 건물의 공급가액이 '0원'에 해당하는지 여부는 매매계약서, 건물 노후화 상태, 사용여부 및 철거현황 등 제반사정을 종합하여 판단할 사항이다(재부가-267, 2012.5.24., 법규부가2012-492, 2012.12.24).

 

 

참고 부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.(2019.02.12 개정)

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가" 라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2019.02.12 개정)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2013.06.28 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액(2013.06.28 개정)