오피스텔은 부가세면제대상인 주택이 아님

심사부가2018-63(2018.12.19)

[제목] 쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당 하는지 여부

[요약]쟁점오피스텔은 업무시설로 사용승인을 받고「주택법」에 따른 주택으로 용도변경의 허가를 받은 사실이 없어 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하지 않음

[결정유형]기각

[주문]

이건 심사청구는 기각한다.


[이유]

1. 사실관계 및 처분내용

가. 청구인은 2014.6.17. AA BB구 BB동 98-85외 1필지 소재 DD건설이라는 상호로 부동산업/오피스텔신축판매업을 영위하는 일반과세사업자를 등록을 한 후 지하 2층 지상 13층 제2종 근린생활시설(일반음식점) 3호, 업무시설(오피스텔) 62호(전용면적 85㎡이하이며, 이하 “쟁점오피스텔①”이라 한다), 공동주택(아파트) 34세대의 집합건축물인 HH파크뷰(이하 “쟁점사업장①”이라 한다)를 신축하여 분양완료하고 2015.8.27. 폐업하였다.

나. 청구인은 2013.1.31. AA BB구 BB동 180-7번지에 건설업/주택신축판매업을 영위하는 일반과세사업자를 등록을 한 후 지하 1층 지상 10층 제2종 근린생활시설(사무소) 4호, 업무시설(오피스텔) 4호(전용면적 85㎡이하이며, 이하 “쟁점오피스텔②”이라 한다), 공동주택(도시형생활주택) 27세대의 집합건축물인 MMM뷰(이하 “쟁점사업장②”이라 한다)를 신축하여 분양완료하고 2013.11.14. 폐업하였다.

다. 박KK(이하 “청구인②”라 하고 청구인과 청구인②를 총칭하여 “청구인 들”이라 한다)은 2014.9.5. AA BB구 BB동 450-11외 2필지 소재에 건설업/주택신축판매업을 영위하는 일반과세사업자를 등록을 한 후 지하 1층 지상 14층 업무시설(오피스텔) 19호(전용면적 85㎡이하이며, 이하 “쟁점오피스텔③”이라 하고, 쟁점오피스텔①②③을 총칭하여 “쟁점오피스텔들”이라 한다), 공동주택(도시형생활주택) 27세대의 집합건축물인 HH파크뷰 2차(이하 “쟁점사업장③”이라 한다)를 신축하여 분양완료하고 2015.10.2. 폐업하였다.

라. 청구인들은 쟁점오피스텔들을 부가가치세가 면제되는 국민주택으로 보아 부가가치세 신고를 하지 않았다.

마. 국세청 감사관실은 2017.11.27.부터 2017.12.15.까지 실시한 DD지방국세청에 대한 종합감사에서 청구인들이 쟁점오피스텔들을 양도하고 부가가치세를 신고하지 않아 감사지적하였다.

바. 처분청은 2018.7.1. 쟁점오피스텔들 공급에 대한 부가가치세를 다음과 같이 결정·고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 2018.9.19. 이 건 심사청구를 제기하였다.

【처분청에서 쟁점오피스텔들에 대한 과세처분한 내용】

(표 생략)

2. 청구주장

가.「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제106조 제1항 제4호 및 같은법 시행령 제106조 제4항 제1호의 주택은 실질적인 의미의 주택으로 보아야 하고, 쟁점부동산은 주택으로 분양 및 이용되어 실질적으로 주택에 해당하므로 이 건 과세처분은 위법한 처분이다.

1) 청구인들은 정부가 권장한 도시형 생활주택의 개념으로 주거용 건축물을 건축한 것으로 실질적인 목적이 주택을 공급하고자 한 것이었고, 소형 주택의 수요자들을 위하여 상업지역에 건축한 것이나,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제71조 제1항 제8호 등에 따르면 상업지역에는 원칙적으로 공동주택을 건축할 수 없었으며, 예외적으로 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물로서 공동주택 부분의 면적이 연면적 합계의 90%미만인 것만 건축할 수 있어 주거전용 오피스텔을 결합하여 건물을 신축하였다.

2) 이처럼 청구인들은 주택과 구조 및 용도가 동일한 주거용 오피스텔을 주택과 함께 건축하여 실질상의 용도인 주택으로 분양한 것으로 이에 따라 청구인들은 수분양자들로부터 부가가치세도 전혀 수수하지 않았다.

3) 조특법 제106조 제1항 제4호의 규정 내용 및 입법취지를 고려할 때, 동 조항이 적용되는 주택은 실질적인 의미의 주택으로 보아야 한다.

쟁점오피스텔들은 실제 주택으로 분양되었고, 분양 이후에도 실질적인 주택으로 사용되고 있다.

4) 대법원 판례의 법리에 비추어 보더라도 이 건 과세처분은 위법하여 취소되어야 한다.

조특법 제106조 제1항 제4호가 적용되는 건축물이 되기 위해서는 대법원 판례(대법원93누7075,1993.8.24. 대법원96두8785, 1996.10.11. 판결 참조)에 따르면 ‘당초부터 주택의 용도로 적법하게 사용할 수 있는 건축허가를 받아 건축되어 불법개조나 용도변경없이 실질적 의미의 주택으로 사용되는 건축물’에 해당하여야 하는바,

쟁점오피스텔들은 주택으로 적법하게 사용할 수 있도록 한 시책에 따라 건축·분양된 것이고, 청구인들은 쟁점오피스텔에 대하여 건축허가를 받아 건축하고 분양함에 있어서 불법행위를 하지 않았으며, 쟁점오피스텔들은 그와 같이 불법행위를 하지 않더라도 실질적인 주택의 용도로 사용될 수 있게 건축되었으므로 주택에 해당한다.

나. 조특법 제106조의 부가가치세가 면제되는 주택인지에 해당되는지의 판단은 청구인들의 동일한 사업내용에 대하여 이미 조세심판원이 결정(조심2014중4517, 2015.6.29. 참고)을 하였고, 이에 대하여 처분청이 조세심판원의 결정에 의의가 있는 법적조치나 행정행위 없이 당초의 결정을 취소한 행위는 처분청의 견해표명이고 이러한 견해표명을 신뢰하여 이에 따라 행한 동일한 사업내용에 대하여 처분청이 견해표명에 반하는 처분은 객관적으로 모순되는 행태이므로 신의성실원칙에 위배된다.

3. 감사관(처분청) 의견

가. 청구인들은 쟁점오피스텔이 공부상 업무시설로 등재되어 있다고 하더라도 주거용으로 설계 및 시공되었고 실제 주거용으로 사용되고 있으므로 실질과세 원칙에 따라 부가가치세가 면세되어야 한다고 주장하나,

부가가치세의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때로 규정하고 있어 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급 시점에 결정되어야 하고 공급시기 이후 사용자의 사용현황에 따라 사후적으로 결정될 수 없고,업무시설로 건축허가를 받고 사용승인을 받은 이상 언제든지 업무시설로 사용가능하므로 부가가치세 납세의무를 판단함에 있어 쟁점오피스텔들은 주택이 아닌 업무시설로 보아야 한다.

1)조특법 제106조의 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호는「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고,「주택법」제2조 제1호 및 제3호는 “주택”을 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로, “국민주택”을 주거전용면적 85제곱미터 이하인 주택으로 각각 규정하면서「건축법 시행령」에 따른 오피스텔을 준주택으로 주택과 별도로 규정하고 있는 바, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 것이고, 특히 감면요건규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것이므로 조특법에서 규정한 국민주택 규모이하의 주택은「주택법」에 따른 주택을 의미하는 것으로 쟁점 부동산은 주택이 아니라 업무시설이라 할 것이다.

2) 2017.9월이후 조세심판원에서도 심판관합동회의를 통해 조특법의 면제규정은「주택법」에 의한 국민주택만이 해당하고 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용한다 하더라도 부가가치세가 면제되지 않는다고 기존 심판 결정을 변경하는 등 청구인이 업무용 부동산 양도에 부가가치세 무신고에 따른 부가가치세 과세 처분은 정당하다.

나. 청구인은 조세심판원의 결정이 객관적 견해표명이고 처분청이 당초 견해표명에 반하는 처분은 신의성실원칙에 위배된다고 주장하고 있으나

특정사건에 대한 심판결정의 효력은 개별청구인에 대한 개개의 부과 처분에만 미치는 것이 원칙이므로 그 외의 사건에 있어서 과세관청을 기속할 수 없고,과세관청에서는 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은「주택법」에 따른 국민주택규모 이하의 주택 공급에 한해 적용하는 것이라고 지속적으로 공식적인 견해표명을 하였다(법규부가-2012-201, 2012.5.23., 기재부 부가가치세과-563, 2014.9.24., 사전2017법령해석부가0515, 2017.10.12.등 참고).

부가가치세가 과세되는 쟁점오피스텔들을 부가가치세가 면제되는 용역으로 보아 청구인들이 부가가치세를 무신고한 것에 대하여 청구인들의 귀책사유가 없다거나 그 신뢰를 보호할 가치가 있다고 보기는 어렵다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당 하는지 여부

②이 건 처분이 신의성실원칙에 위배되는지 여부

나. 관련법령

1) 국세기본법 제15조【신의·성실】

납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야한다. 세무공무원이 그 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

2) 조세특례제한법 제106조【부가가치세 면제 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

3) 조세특례제한법 시행령 제106조【부가가치세 면제 등 】

④ 법 제106조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택

4) 조세특례제한법 시행령 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 「주택법」에 따른 국민주택규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

5) 주택법 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

1의2. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. “국민주택”이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터이하인 주택을 말한다.

6) 주택법 시행령 제2조의2【준주택의 범위와 종류】

법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목에 따른 오피스텔

7) 건축법 제2조 【정의】

② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

1. 단독주택 2. 공동주택 3. 제1종 근린생활시설

4. 제2종 근린생활시설 14. 업무시설

8) 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】

법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

[별표 1] <개정 2014.11.28.>

용도별 건축물의 종류(건축법 시행령 제3조의5 관련)

4. 제2종 근린생활시설

하. 금융업소, 사무소, 부동산 중개사무소, 등 일반 업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

14. 업무시설

나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것

9) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

다. 사실관계

1) 쟁점사업장들의 사업자등록 내용은 다음과 같다.

(표 생략)

2) 쟁점사업장들의 집합건축물 대장의 내용을 요약하면 다음과 같다.

가) 쟁점사업장①의 집합건축물 대장의 내용 요약

(표 생략)

나) 쟁점사업장②의 집합건축물 대장의 내용 요약

(표 생략)

나) 쟁점사업장③의 집합건축물 대장의 내용 요약

(표 생략)

3) 처분청은 쟁점사업장들의 쟁점오피스텔의 잔금지급 일자를 기준으로 과세기간을 결정하여 청구인들의 부가가치세 과세표준을 산정하였데, 쟁점사업장별 부가가치세 신고내용 및 경정내역을 요약하면 다음과 같다.

【쟁점사업장별 부가가치세 신고 및 경정내역 요약】

(표 생략)

4) 청구인들은 쟁점사업장의 쟁점오피스텔 및 공동주택의 평면도를 제시하면서, 당초 쟁점사업장 전체를 공동주택으로 신축하려고 하였으나 쟁점사업장이 소재한 토지가 일반상업지역이기 때문에 일부세대를 쟁점오피스텔로 전환한 것일 뿐, 쟁점오피스텔과 공동주택의 평면도는 동일하다는 취지로 설계도 평면도를 쟁점사업장별로 제출하였는데 그 내용은 다음과 같다.(생략)

5) 청구인들이 제출한 쟁점오피스텔 분양계약서에 따르면, 청구인들은 쟁점오피스텔을 분양하기로 하는 계약을 체결하면서 분양대금에 부가가치세가 포함되어 있는지 여부는 별도로 기재되어 있지 않는 것이 확인된다.

6) 청구인들이 제출한 집합건축물 대장에 따르면, 쟁점사업장들이 소재한 토지의 위치는 일반상업지역으로 확인된다.

라. 판단

1) 먼저 쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하는지 여부에 대하여 살펴본다.

청구인들은 쟁점오피스텔은 주택과 구조 및 용도가 동일한 주거용 오피스텔을 주택과 함께 건축하여 실질상의 용도인 주택으로 분양하였다고 주장하는바 이에 대하여 살펴보면, 조특법 제106조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제106조 제4항 제1호는 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택에만 적용하는 것이라고 규정되어 있으므로, 조특법 제106조 제1항 제4호에 규정된 부가가치세가 면제되는 국민주택은 그 법의 목적 등에 비추어 적어도 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되고, 오피스텔로 건축허가를 받아 사용승인까지 마친 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 주택으로 개조한 경우에는, 설사 그 면적이 국민주택 규모에 해당한다고 하더라도 위 규정 소정의 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없을 것이고(대법원96누8758, 1996.10.11., 대전지방법원2011구합1032, 2012.5.30. 판결 참조), 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 것이고 합리적 이유 없이 확장 해석하는 것은 허용되지 이니하며, 특히 감면요건규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것이다(대법원97누20090, 1998.3.27. 판결 참조).

이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보건대, 쟁점오피스텔들은 ‘업무시설’로 건축허가를 받고 신축한 후 그에 따라 ‘업무시설’로 사용승인을 받았음이 집합건축물대장에서 확인되고, 사용승인을 받은 이후「주택법」에 따른 주택으로 용도변경의 허가를 받은 사실이 없어 주택법에 따른 주택에 해당하지 않아 이를 적용할 수 없고, 2017년 9월 이후 조세심판원에서도 심판관합동회의를 통해 조특법의 면제규정은 주택법에 의한 국민주택만이 해당하고, 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 사용한다 하더라도 부가가치세가 면제되지 않는다고 기존 심판결정(조심2017중1275, 2017.9.21. 참조)을 변경하고 이후 심판결정례에서도 동일하게 결정하고 있는 점 등을 고려할 때, 처분청이 쟁점오피스텔을 부가가치세 면제 대상이 아니라고 보아 청구인에게 한 이 건 부가가치세 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

2) 다음으로 이 건 처분이 신의성실원칙에 위배되는지에 대하여 살펴본다.

과세관청의 행위에 대하여 비과세의 관행이 성립되었다고 하려면, 장기간에 걸쳐 어떤 사항에 대하여 과세하지 아니하였다는 객관적 사실이 존재할 뿐만 아니라, 과세관청 자신이 그 사항에 대하여 과세할 수 있음을 알면서도 어떤 특별한 사정에 의하여 과세하지 않는다는 의사가 있고, 이와 같은 의사가 대외적으로 명시적 또는 묵시적으로 표시될 것임을 요한다고 할 것이고(대법원2009두23419, 2010. 9. 9. 판결 참조),

과세관청은 그동안 ‘주거용 오피스텔의 공급은 부가가치세 면제되는 주택에 해당하지 않는다.’라고 일관되게 회신(부가가치세과-420, 2013.5.14., 기획재정부 부가가치세제과-563, 2014.9.24., 기획재정부 부가가치세제과-608, 2015.11.12., 기준-2016-법령해석부가-0277, 2016.11.22. 등 다수)하여 왔으므로 주거용 오피스텔의 공급에 대하여 부가가치세를 면제한다는 견해를 표명하였다고 할 수 없고,

청구인들이 제시하는 유사 사건의 심판청구 ‘인용결정’의 효력은 당해 사건의 당사자인 청구인에게만 미치는 것이므로, 동일한 쟁점으로 계류 중인 다른 사건에 대하여는 기속력이 없다(심사1담당관-44, 2010.1.20. 같은 뜻).

반대로 비슷한 쟁점으로 ‘기각결정’을 받은 조세심판원 결정사례(조심2018전-0783, 2018.5.24., 조심2014중1527, 2014.6.24. 등 다수)도 확인되므로 처분청의 이 건 부과처분이 신의성실원칙을 위배하였다고 보기는 어렵다고 판단된다.

따라서 처분청이 쟁점오피스텔들을 부가가치세 면제 대상이 아니라고 보아 청구인에게 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결 론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로「국세기본법」제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.